In der Wohnungsdebatte wird viel über Instrumente gestritten und wenig über Arithmetik. Dabei ist der Ausgangspunkt schlicht: In den Städten, in denen die Mieten am stärksten steigen, fehlen Wohnungen. Alles Weitere ist eine Folge davon.

Regulierung verteilt den vorhandenen Bestand um. Das kann im Einzelfall richtig und sozial notwendig sein, und ich habe nichts gegen eine Mietpreisbremse, die Mieter vor plötzlichen Sprüngen schützt. Man sollte nur nicht so tun, als entstünde dadurch eine einzige zusätzliche Wohnung. Wer bereits eine hat, wird geschützt; wer sucht, sucht weiter.

Hinzu kommt ein Nebeneffekt, der selten genannt wird. Je strenger die Regeln für Vermieter sind, desto seltener werden Wohnungen überhaupt angeboten. Ein Teil des Bestands verschwindet dann in möblierter Kurzzeitvermietung oder bleibt leer, weil sich die Vermietung nicht mehr lohnt. Das ist keine Drohung der Immobilienwirtschaft, sondern in mehreren Städten beobachtet worden.

Zwar dauert Neubau lange, aber diese Zeit läuft ohnehin. Wer vor zehn Jahren gebaut hätte, hätte heute Wohnungen. Stattdessen wurde über Verfahren diskutiert, und die Verfahren sind das eigentliche Problem: Eine Baugenehmigung dauert in Deutschland im Schnitt deutlich länger als der Bau selbst.

Was ich vorschlage, ist deshalb unspektakulär. Flächen ausweisen, Verfahren digitalisieren, Bauvorschriften vereinheitlichen und im geförderten Wohnungsbau verlässlich finanzieren, statt jedes zweite Jahr das Programm zu ändern. Nichts davon ist ideologisch, und genau deshalb passiert es so selten.

Dass Wohnungen fehlen, bestreitet niemand. Die Frage ist, welche Wohnungen gebaut werden und für wen, und an dieser Stelle hört die Arithmetik auf, einfach zu sein.

Gebaut wird nämlich durchaus. In den vergangenen Jahren sind in den großen Städten erhebliche Mengen entstanden, überwiegend jedoch im oberen Preissegment, weil sich dort die Grundstückskosten am ehesten rechnen. Die Annahme, dass dieser Neubau nach unten durchsickert und irgendwann auch günstige Wohnungen freimacht, lässt sich in den Mietdaten kaum nachweisen. Sofern sie stimmt, wirkt sie jedenfalls sehr langsam.

Der zweite Einwand betrifft den Zeitraum. Selbst bei optimistischen Annahmen dauert es Jahre, bis geplante Wohnungen bezogen werden. Menschen, die heute verdrängt werden, sind bis dahin weggezogen. Ein Instrument, das erst in acht Jahren wirkt, ist deshalb kein Ersatz für eines, das sofort wirkt, sondern eine Ergänzung.

Was in der Gegenrede außerdem fehlt: Ein erheblicher Teil des Bestands wurde einmal mit öffentlichem Geld errichtet und ist später aus der Bindung gefallen. Diese Wohnungen sind nicht verschwunden, sie sind nur teuer geworden. Wer heute allein auf Neubau setzt, ersetzt teuer, was vorher günstig da war.

Zwar teile ich die Kritik an den Verfahren, aber daraus folgt nicht, dass Regulierung schadet. Es folgt, dass die öffentliche Hand selbst bauen und Bestand kaufen muss, statt darauf zu warten, dass ein Markt ein Problem löst, das er in vierzig Jahren nicht gelöst hat. Beides zugleich ist möglich, es ist nur teurer, als beide Lager gern zugeben.